001. ～ 010.


001. 4.3.2.1


2021年4月3日「100年人生.jp」を公開致しました

2021年4月3日　2021.4.3　'21.4.3　21.4.3　21.4.3　2.1.4.3　2.1.4.3　4.3.2.1　4.3.2.1

Four,Three,Two,One, booster ignition and liftoff of the「Space Odyssey」...



やはり地球は美しい「これ本番ですか？」

（ハイ 時間です）

（2021年04月03日）




002. FIRE


　「FIRE」というムーブメントが欧米の20～30代の間で近年流行っているらしい　もちろん「It's a fire, run away!」（火事だ　逃げろ！）のfireではありません 「涙のカリスマ」「デスマッチの教祖」大仁田厚（63）の「ファイヤー！」（？）でもありません　感情や情熱が燃え上がる「on fire」のfireでもありません（近頃こんな気分になったことは滅多にありませんが）

　「Financial Independence, Retire Early」 の頭文字で、若いうちから資産形成を進め「経済的自立・早期退職」を目指す人生戦略の事だそうです　その実現性は置いておくとして　退職してからの先の時間が長そうです　生活に困らないとしても「会社経営や勤務先労働」をせずにいったい何をするのか？　何らかの活動もせずに生きていけるのか？　つまらなくはないのか？


　こんな疑問に対して　いえいえ何をおっしゃいますのやら　やりたいことならいくらでもありますと「世の中には巨悪がはびこっている　どんな圧力にも屈せずに正義のために戦い続けるにはこれぐらいの経済的基盤がなくっちゃ」とか「せっかくこの地球に生まれてきたのだから世界中に足跡を残し　その地で生活することにたっぷりと時間を費やしたい　面と向かって話をしなければ理解できないような感情を抱いている人々が待っているのだ」とか「この家族、仲間、コミュニティが気に入っている　もっともっと大事にして一緒に年を取っていきたい　そのうちNPOでも設立するかも知れない」とか　こんな人たちがいると人生は楽しい

　「誰にでも人生は一度しかない」これは決まっている事です　長いかもしれないし短いかもしれない　これは誰にもわからない　こんな人生で大切にしていきたいのが「自己決定権」です　ある研究によると「自分の人生の選択を　自分で決められているという意識が　強い人ほど幸福感が強い」という　家族、仲間、組織、コミュニティの中でコミュニケーションをとって行きましょう　そうしていく中で誰にでも芽生えるのが「自己決定権の大切さ」です　幸福になりましょう
　ところで、今までに心揺さぶられるような紀行文や体験記、小説　ミステリー　映画　アニメ　音楽　ダンス　絵画　芝居　旅　スポーツシーンなどとの出会いはありましたか？あったとしたらそれはどんなものだったでしょうか？　良かったら教えてください　追体験（？） がしたいのです

（FIREは「ファイヤー！」）

2021年04月08日




003. 山小屋気分


こんなの（天井シーリング）が天井にあったら（左）、
こんなの（引掛レセップ）を取付けると（中）、
こんな風に（右） ここに直接 裸電球を回し付けます

裸電球といえども（いろいろありますが　LED電球がお勧め）その灯りで雰囲気もガラリと変わります　シンプルなスタイルと感じます

「引掛レセップ」500円前後～（各種）家電量販店で取り扱いがあります

Economy エコノミー で Ecology エコロジー な そんな「優しい生活」！ できたら良いですなあ

・引掛レセップと裸電球との相性は　店員さんに聞いて確かめてもらってくださいね

（山小屋気分）

2021年04月15日




004. 手を差し伸べる

　なかなかハードルが高い「困っている人に手を差し伸べる」ということ　" 直接に " ではありませんが　最近やってみたことを挙げてみました（⑦は将来 挑戦したいことです）


① 「Amazon「みんなで応援」プログラム　ほしい物リストで笑顔をお届け」

　巨大IT企業GAFAの一つ　いろいろ話題も尽きない Amazon ですが　こんなプログラムもあります

　ある日、宅配便が。「ん？誰からだろ？」一瞬うれしい　差出人がタイガーマスク「ウン？　あ゛～」
　先日　こんな荷物を宅配のお兄さんも運んでいて　心温まるだろうなァと思いつつ　思い切って発注しました　まさかこんなことになるとは・・・皆さんも「次へ」ボタンを押す時はちゃんと確認しましょう

　詳しくはこちらをご覧ください　　　→　「Amazon「みんなで応援」プログラム」


② 「台北ナビ　#みんなで台湾パイナップルを食べよう　キャンペーン」

　中国との関係が微妙というよりもちょっと険悪な昨今の台湾　台湾産パイナップルの主要な輸出先（97%）の中国から突然の輸入禁止を食らう（3月1日）　→　各国で買い支え運動

　台湾旅行をするときにお世話になることが多い「台北ナビ」が「日本で買える場所をみんなで共有しよう！」ページを掲載　某スーパーで台湾パイナップルを購入しました「芯までおいしく食べられる」その通りでした！甘くておいしい　意外と身近に・・・

　詳しくはこちらをご覧ください　　　→　　「スペシャル記事「台湾パイナップルを食べよう 」」


③ 「ふるさと納税」

　節税になるうえ（原則　自己負担分2000円を除いた全額が税控除の対象）＋ 特産物などの（過剰な！）返礼品がもらえることで人気の「ふるさと納税」（2020年6月の改正で　返礼品は寄付額の3割以下の地場産品限定に）
　→　税控除を受けるには通常　確定申告が必要ですが「ワンストップ特例制度」を利用すれば原則不要

　「ふるさと納税」の仕組みを利用してこんなことができるようになっています

〇「代理寄付制度を利用して 被災自治体に義援金を送る」
　相次ぐ大規模な自然災害　被災自治体の業務負担を減らすため　被災地以外の自治体が寄付金受領証明書の発行などを代行　直接の寄付先は代理自治体になるため税控除が受けられる

〇「クラウドファンディング型ふるさと納税」
　通常のふるさと納税でも「子育て支援」や「環境整備」など寄付金の大まかな使い道を指定できるが　「築後124年が経過した道後温泉本館の保存修理工事をしたい」など、具体的な使い道を掲げる自治体を選び寄付をする

　詳しくはこちらをご覧ください　　→　　「総務省　ふるさと納税　ポータルサイト」
　総務省により「ふるさと納税」の手続きを委託された専用サイトが各種あります 　また 比較サイトも各種あります


④ お得でうれしい「株主優待」をもらうための「株式購入」

　預金するだけでは・・・定期預金金利：0.01%　例えば、100万円を定期預金に1年間預けても、1年間で100円（税込）しか増えません　小額からでも資産運用はできます

　こちらも参考に→　「資産運用シミュレーション」（金融庁）


　どの企業の株式を購入するか？の問題もありますが「SDGs」「ESG」などをを通じて企業価値を拡大させている企業を選択することも大事です

　こちらも参考に→
　「JAPAN SDGs Action Platform」（外務省）
　「1からわかる！「ESG」」（NHK）


⑤ 毎日毎日飲むコーヒーや毎日毎日着ているそのファストファッション　多少高くても　たまには「fairtrade（公正取引）」製品を購入してみる

・「fairtrade（公正取引）」（適正な報酬での取引）：発展途上国の原料や製品を適正な価格で継続的に購入することを通じ、立場の弱い途上国の生産者や労働者の生活改善と自立を目指すこと　オルタナティブ・トレード（alternative trade）とも言う（ウィキペディアWikipediaより）


＊関連映画
「おいしいコーヒーの真実（英題：Black Gold）」（マーク/ニック・フランシス2006）全世界で1日20億杯飲まれるコーヒー「1杯330円のコーヒーから生産者が手にするのはその1%以下」と
「ザ・トゥルー・コスト～ファストファッション真の代償」（アンドリュー・モーガン2015）華やかなファッション業界「環境に与える負荷は石油業界に次ぎ２番目に大きい」と

　こちらも参考に　→　「FAIRTRADE JAPAN」


⑥ 「子ども食堂」や「学習支援」などをできる範囲で（どんな小さなことでも）支援する

・（2016年4月14日）ユニセフ（国連児童基金）格差が先進国の子どもたちに与える影響を明らかにする報告書「子どもたちのための公平性」発表　日本は経済協力開発機構（OECD）およびEU加盟国41ヶ国中、格差が大きい方から8番目に
　日本語版では「日本の子どもの6人に1人（16.3％）が貧困状態」にある事　生活保護受給基準以下の生活をしている人が受給者の4倍いる事　また将来的に税収減・社会保障費増につながる「貧困の連鎖の実態」等が明らかに
　多くの個人・団体が「子ども食堂」や「学習支援」等の支援活動に参加しているが、「圧倒的な絶望感」を持ち貧困にあえぐ子ども達は多い
・「全国夜間中学校研究会の推計では、全く学校に通ったことのない未就学者と小・中学校中退者を合わせると、全国で百数十万人の（学齢期の　または学齢期を過ぎた）義務教育未修了者がいます・・・貧困やDVなど切羽詰まった家庭環境を背景に、出生届を出していない無戸籍児や居所不明児、親の虐待、ひきこもり、不登校……1日も学校に行っていないのに卒業証書をもらった「形式卒業者」もいる。読み書きや簡単な計算もできないまま成長し、社会で打ちのめされる」（全国夜間中学校研究会）
・（2020年3月27日）文部科学省「外国人児童生徒等の教育の充実について（報告）」とともに「外国人の子どもの就学状況等調査結果（確定値）」を公表（日本に住む義務教育相当年齢の外国籍児12万4049人の15.8%にあたる）1万9,471人が不就学の可能性にあると

　こちらを参考に　→　「夢を貧困につぶさせない　子供の未来応援国民運動」

⑦ 「クラウドファンディング」（この項 工事中）　どうなりますやら楽しみです！（将来 挑戦予定）

・地域活性化のためにも空き店舗等を利用して「広場」的な場所を開設したいと思っています　街角ピアノ・（マッサージ機付き）お茶飲み処・・・
　その「広場」で営業時間限定の「（無料）FP相談所」を開設したいと思っています



（Help！Not just anybody）

2021年04月22日




005. dance



・気になる言葉「平均寿命と健康寿命」・・できるだけ「適度な運動」「バランスのいい食生活」「充分な睡眠」を確保するようにしましょう
・介護が必要になった主な原因　約30%が運動器の機能低下に関連とされる



　この頃人気のダンス系フィットネス・プログラム「ZUMBA」

　ダンス系フィットネス・プログラムは数々あれど「リトモス」「バイラ・バイラ」「メガダンス」他にも知らないのもあるとは思いますが　これらは　フィギュアスケートでいうところの（昔でいうところの）「規定演技」（今はSPショートプログラムというらしい）（言っておきますが　これはこれでめちゃくちゃ楽しい！）「規定」とはいっても「個性」は豊か


「ZUMBA」は「自由演技」（FSフリースケーティング）基本的に「こうせい　ああせい」がない（もちろん　多少はある　流れもある）「自由演技」ゆえに　「KIDS向け」「筋トレベース」「椅子に座って」「初心者や高齢者向け」「ステップ使用」「AQUA 水中でやる」「幼児とその保護者向け」「より高度なもの」等々　プログラムも充実

　この時期ならではの「ZOOM」レッスンもあり「教室」はあれこれ　興味のある方は（地方自治体に問い合わせてみたり）ちょっと探してみたら　身近なところできっと合うものが見つかります　楽しいよ～！

「fitness　フィットネス」： 健康のための運動 セルフケアの一つ


（ダンスマニア）

2021年04月29日




006. 歯と目


・ひとりの人が生まれてから亡くなるまでにかかる医療費「生涯医療費」（自己負担＋医療保険）は、約2.600万円　その約半分は70歳以上の時期に占める（厚生労働省）
　ただし、医療保険から7～9割が支払われ、さらに自己負担についても限度額を超えた分は「高額医療費」として保険から給付されるため、実際に支払う医療費はそれほど高額にはならない　としても医療費は少ないほうがいい・・

・（2021年2月5日）年収200万円以上の75歳以上の後期高齢者の窓口負担を1割から2割に引き上げる「医療制度改革関連法案」を閣議決定　2022年度後半に導入へ
　現在の75歳以上の窓口負担は：現役並所得があれば3割、それ以外は1割




上記出典：東京新聞


・75歳以上の窓口負担引き上げへ　→　単身なら年収200万円以上、複数人世帯なら75歳以上の年収合計が320万円以上あれば負担割合を1割から2割に引き上げへ
（75歳以上の20%にあたる約370万人が対象に）（急激な負担増に配慮し、通院回数の多い外来患者に対しては導入から3年間は1ヶ月分の負担増を3千円以内に抑える）

・65歳以上の人で入院の多い3大疾病は「脳血管疾患」「がん」「心疾患」このうち、入院期間が長く治療費がかさむのが「脳梗塞」（平均入院日数が100日以上、入院費は300万円前後にも）



「生涯医療費の削減」のためにも注意しておきたいのが、多くの人が悩むことになる「歯と目」です　定期検診を受けることが大切　早期発見と早期治療がとても重要


歯：歯の良しあしは全身の健康に大きな影響がある　歯を定期的にメンテナンスすれば「虫歯・歯周病の効果的な予防」「全身の健康を守る」「健康寿命を伸ばす」「老化を遅らせる」「生涯医療費の削減」という大きなメリットがある

・「8020運動」についてはこちらをご覧ください　→　「8020運動」（日本歯科医師会）


・高齢者の歯の病気で多いのが「虫歯」「歯周病」「歯根破折」歯を失えば義歯などで補う場合が多い
　入れ歯やブリッジなど義歯の装着は　65歳になると約7割　85歳では約9割に達する　歯の治療は保険と保険外があり金額の差は大きい



目：高齢者の目の病気で多いのが（加齢にともなう）「白内障」「緑内障」「加齢黄斑変性症」の3つ　どの病気も「見えづらさ」を感じる頃には病気がかなり進行しているのが特徴とされる　定期検診を受けることが大切　早期発見と早期治療がとても重要
　特に「白内障」は、60代で80%、80代でほぼ100%発症する　その治療手術（保険と保険外があり金額の差は大きい）は全国で年間170万件以上とされる



白内障の治療 単焦点眼内レンズ 多焦点眼内レンズ
特徴 焦点：近くか遠くかのいずれか一つ 焦点：近くにも遠くにも合う
保険適用 全額適用 一部適用（＊）
費用・片目 2万～5万円 12万～35万円
年間手術件数 約170万件 約3万4千件


（＊）「多焦点眼内レンズ（を用いた水晶体再建術）」については、2020年3月末をもって先進医療の指定から外れました　厚労省認可のレンズを使った場合は選定療養といって、治療費の一部に公的保険が適用された状態で手術を受けられます（非認可のレンズを使った場合は自由診療のため全額自己負担）

（歯と目はヒト並み）

2021年05月06日




007. sauna

　連日のスポーツクラブ通い　行くたびにサウナで〆　ご時世でマスク着用ですがもう慣れっこに　こちらは水風呂がプールなので　いまいち　で、時々日帰り温泉へ
　サウナの効用はいろいろあれど　とにかく気持ちが良いのです　皆さんも是非どうぞ　




・公益社団法人日本サウナ・スパ協会のホームページは下記をクリック


　先日　行った日帰り温泉　久しぶりの「垢擦り全身パック」で生き返りました！日々の新陳代謝の効果は抜群　韓国の「おばさん 아주머니アジュモニ」でしたが　力いっぱいやってもらいました　汗だくでした　前後のサウナも最高で　車だったので残念ながらビールは抜きでしたが　すっきり　さっぱり　少しまったりの一日でした　また、行くでしょう

（サウナ ↔ 水風呂 中毒）

「ととのう」とは？


・上図出典：朝日新聞デジタル

2021年05月13日




008. 2025

「団塊の世代」：1947年（昭和22年）〜1949年（昭和24年）（戦後の第一次ベビーブームが起きた時期）生まれ
1947年（昭和22年）生まれは → 2.678.792人
1948年（昭和23年）生まれは → 2.681.624人
1949年（昭和24年）生まれは → 2.696.638人

3年間の合計出生数は約806万人に（厚生労働省）
　彼らが20歳の時 → 　1967年　1968年　1969年　の出来事を「ある戦後史100年」から拾ってみる


「学生運動真っ盛り」だった若い頃にはいろいろあったでしょうが、「年功序列・終身雇用」の社会で「高度成長期」「バブル景気時代」を支え（お疲れさまでした）その後、「バブル崩壊と失われた10年」も経験する


そこで「2025年問題」

　そんな「団塊の世代」も後期高齢者（75歳）の年齢に達し（2025年には後期高齢者人口が約2,200万人　国民の5人に1人が75歳以上　3人に1人は65歳以上の「超高齢化社会」）医療・介護・社会保障費などで問題が噴出する

　「団塊の世代」は「団塊ジュニア世代」（第二次ベビーブーム　1971～74年生まれを含む）が介護するのでしょうが「団塊ジュニア世代」はそれほどいい目を見ていない（また、人口ピラミッドからも「団塊ジュニア世代」を介護すべき「団塊ジュニアジュニア世代」の山の盛り上がりがまったく見えない！「2040年問題」）

・こちらを参考に　→　「日本の借金時計」


・そんな中で「資産」を見ると




　次世代・若い世代への資産の移転を促すため「一括贈与非課税制度」（教育資金、結婚・子育て資金、住宅取得資金等の贈与の特例）等の「生前贈与の特例」があり　これらは富裕層の節税封じを一段と強化しつつ期間の延長がされている

・そして大事な「家族信託」

＊「民事（家族・福祉）信託」で家族の生活・資産を守りましょう


　→　ブログ「088. 家族信託」をご覧ください


その他の「2025年問題」

①「サブリース 2025年問題」

　2015年の相続税増税前に、駆け込みで大量供給されたアパートが築10年を迎える

・上図出典：産経ニュース

　→　ブログ「091. サブリース」をご覧ください

②「中小企業 2025年問題」

　日本企業の約99%を占める中小企業（従業員数では約70%を占める）経営者が70歳以上の企業が約245万社まで増加し、そのうちの約127万社が後継者不在による廃業・倒産の危機に直面　約650万人の雇用と約22兆円ものGDPが消失の危機に

（日はまた昇る The Sun Also Rises）

　2021年05月20日




009.NIKKEI 225

　日本経済新聞社が算出する株価指数（日経平均株価）は「NIKKEI 225」として世界的に認知されている
　（日本の株価指標としては東証株価指数 (TOPIX) と並んで普及している　最も知名度の高い株式指標である）


・日本経済新聞（創刊1876年12月2日）　社是は「中正公平、我が国民生活の基礎たる経済の平和的民主的発展を期す」


・（2021年2月15日）東京株式市場　日経平均株価が一時　3万円の大台を回復　1990年8月以来　30年6ヶ月ぶり
　「これは、バブルではない　日経平均株価は右肩上がりの時代に再び入った　株の長期保有は有利になる　資産運用・投資の王道「長期 Ｘ 分散 Ｘ 積立 」に従い「日経平均株価インデックス型」に投資してコツコツ老後資金を貯めよう」と、コロナ禍の先行き不透明な時代（2000万円問題も重い）に投資を始める彼らがいる
　そんな彼らに「ドルコスト平均法がリスクを和らげ、INDEXに積み立てれば右肩上がりに増えていくと　ただ信じている　その原資はどうする？　企業における終身雇用・年功序列は崩壊しているではないか（企業に頼り切る事はできない）そんな企業での労働（その給与）に依存するばかりで　投資の原資を確保し続けられると思っているのですか？」との声も聞こえる
　では　どのようにすべきですか？　投資の勉強もしながら　将来の自分のため・自立のために日々懸命に働くことです




・こちらも参考に→「世界の株価　リアルタイムチャート　ch225」

　そんな日経新聞ですが、ただいま購読キャンペーンの実施中！
　→　日経電子版 まずは 1ヶ月無料体験

（お世話になってます）

＊＊掲載されている図表等の出典は、「日本経済新聞」です

2021年05月27日




010. 3条・5条（資料）


　もうだいぶ前になります　田舎暮らしを選択したお客様に田舎物件を仲介した時（家屋敷のほかに農地が付いている場合が多い） 非農家による農地取得について 　として手渡した資料です
　あれから年月が流れ　以下の資料を検証する必要を感じます　今後　検証を致します

・以下は、検証前の資料としてお読みください。

・非農家による農地取得について　農地法第3条解説
　農地（または、採草牧草地）を売買する場合、農地を取得しようとする者は、都道府県知事（取得予定者の住所が農地の所在と同じ場合は農業委員会。いずれも窓口は農業委員会）の許可が必要です。（農地法第３条）


・農業委員会は、農地の受け手が、農地を効率的に利用するかについて農業経営の状態、経営面積等を審査して一定の基準に適合する場合（農業適格者）に限って許可することとしています。

所有権移転請求権仮登記

　農地の売主Aと買主Bとの間で売買契約をしただけでは農地所有権は、売主Aから買主Bへと移転しません。農地法３条の許可を受ける必要があり、許可を受けるまでは売買契約は成立しているとしても、所有権は依然として売主Aの下にあります。この場合、所有権移転登記はできませんので、所有権移転請求権仮登記をする事となります。
　すなわち、農地について売買契約が成立しても、都道府県知事の許可がなければ農地所有権移転の効力は生じないのですが、売買契約の成立によって売主は、買主に対して所有権移転の効果を発生させるため買主に対して許可申請をすべき義務を負い、また、買主は売主に対して許可申請協力請求権を有することとなります（３条許可申請の手続きは、双方申請の原則があります）。最高裁によるとこの許可申請協力請求権は、売買契約に基づく債権的請求権であり、時効の起算点となる売買契約の日から10年の経過により時効によって消滅するとされる。消滅時効が完成したとしても、当然に権利が発生するわけではなく当事者がこれを主張する必要があります（これを時効の援用という）。
　買主が売買代金の全額を支払い、農地の引渡しも済んでいる場合「消滅時効の援用が信義則に反し、権利の濫用として許されない」との判例が定着している。また長期間占有耕作し固定資産税を納めていること、売主の先代も当該農地を売却したことを認めていたことなどの諸事情から消滅時効の援用が、権利の濫用とした判例もある。また、売主によっては、時効を主張することを、潔しとしない人もいる。通常、10年経過しないうちに、売主に対し、売買について再確認する念書を書いてもらえないかと売主に交渉すべきであり、念書があれば時効は中断されます。もし売主が念書を書くことを拒絶した場合には、10年経過する前に、許可申請協力請求権と停止条件付の権利の確認を求める訴えを提起すれば時効は中断される。
　弊社では、農地の売買に関しては、重要事項説明書のその他事項および、契約書の特約事項に次の二つの事項を明記しています。

１．下記内容の農地の所有権者の念書を添付する。「農地は売買を原因とし所有権移転の仮登記となるが、買主若しくは買主の指定する者が農地法の許可等を申請する場合は、費用は買主若しくは　買主の指定するものが負担するが農地の所有権者は全面的に協力するものとし、所有権者は相続にて所有権者に変更が生じても、所有権の主張はしないものとし、これを代々承継するものとする。」
２．引渡し後の農地の固定資産税等は、買主若しくは買主の指定する者の負担とする。 実際については、登記終了後、農地の全部事項証明書を役場の税務課へ本年中に持参し、「今度この農地を管理することになりましたので、固定資産税等の納付書は私の方に送ってください」と申し出ること。

農地所有権の時効取得

　最高裁の判例によれば、「時効による所有権の取得は、いわゆる原始取得であって新たに所有権を移転する行為ではないから農地法の許可の規定は適用されない」また、「買主が売買代金を全額支払って農地の占有を開始すれば、その時点から、取得時効成立に必要な自主占有が開始されたと理解する」とされる。所有権について民法162項１項は「20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する」と定める。10年の時効取得は占有開始時に「善意･無過失」でなければならない（民法162条２項）とされるので通常売買契約による農地の10年の時効取得は主張できない。
　しかし、農地の固定資産税、田の土地改良区水利権の代金等を買主が10年間以上支払っている事実があり、売主が農業委員会に事前に事情を説明した上で（登記を申請すると農業委員会に通知が行き事後的なチェックがある）、所有権移転登記を申請すると、10年間の時効取得が認められる事例はあります（時効取得を判断するのは法務局です）。

3条許可申請と当事者の死亡

　当事者が死亡すると同時に、相続人が死者（被相続人）の権利義務の一切を包括的に承継する（民896条）。売主が負う農地法の許可申請協力義務も当然に売主の相続人が承継することになる。売主の相続人が複数存在する場合については、最高裁判決は、許可申請協力義務は、給付の目的が性質上不可分のものと解されるから、共同相続人は、民法430条に定める不可分債権者関係に立つとしている。

買主たる地位の譲渡

　耕作目的の農地売買において、当初売主Aと買主Bが売買契約を結んだが、農地法3条許可申請をしないままBが、当該農地をさらに第3者Cに譲渡するという場合（農地所有権の登記は依然としてAの下にある）、「買主たる地位の譲渡」という法律構成から、Cは、Bの買主としての法的地位をそのまま受け継ぐことになります。したがって、Cは、Aに対し、売買契約における当事者たる権利義務を主張して、直接農地法3条許可申請手続きへの協力を求めることができるとされる。ただ、この場合、他方当事者（売主A）の利益が害されないかが問題となる。特に、売買代金が未払いであるような場合において、勝手にBが契約上の地位をCに譲渡できるとしたら、Aの立場が害されるのは明らかである。この点について最高裁は、農地の買主Bから、さらに当該農地を買い受けた者Cは、当初の農地の売主Aの同意を得て同人に買主たる地位の譲受の事実を承諾してもらい、その上で直接自分に対する農地法3条許可申請手続（および所有権移転登記手続）への協力を求めることができるとする。
　また、たとえ、Cが耕作目的でなく転用目的を有していた場合（契約目的の変更）でも、CがAおよびBの同意を得ていれば、ACは、売買契約の直接の当事者たる関係に立つ。一般論として、契約当事者は原則として自由に契約内容を変更することができるとされるので、当初の耕作目的による売買を、事後的に転用目的に変更することは、Bの同意を得る際に目的変更を認めないとする特約がある場合など特段の事情がない限り問題がない。

農地の二重譲渡と損害賠償請求

　売主Ａ，買主Ｂの間でＡ所有農地の売買契約が成立すると、買主は、売主に農地法の許可を得るための許可申請に協力を求める権利が発生する。ところが、Ａが自ら故意に売買目的農地の所有権をＣにも譲渡し、Ｃが移転登記を済ませたという場合は、もはや、ＡのＢに対する債務（許可申請協力義務）は履行不能に陥ったと考えてよい（最高裁判例）ので、債権者であるＢは、債務者であるＡに対し損害賠償責任を追及することができる（民法415条）。また、売買契約を解除することもできる（民法543条）。契約が解除されると、契約当事者双方は、原状回復義務を負う（民法545条１項）。仮にＡが、Ｂから売買代金全額を受け取っている場合は全額を返還しなければならない。その際、金銭を受領した時から利息を付して返還することを要する（同条2項）。なお、解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げないとされている（同条３項）。
　ＡＢ間で締結された農地売買契約は、Ａが第三者Ｃに対し所有権移転登記を経由したことにより履行不能に陥り、損害賠償請求権に変更する。しかし、当初の履行請求権とそれが変更した損害賠償請求権は、法的には同一性を有していると解される。したがって、許可申請協力請求権が発生した時点（契約時）から10年で消滅時効にかかると解される。仮にＡが消滅時効を援用すれば（民法145条）、Ｂの損害賠償請求権も消滅すると考えられる。


・非農家による農地取得について　農地法第5条解説
　農地を農地以外の用途に、採草放牧地を採草放牧地以外（但し農地を除く）の用途にする目的（転用目的）で、農地所有権を移転しようとする場合は、農業委員会を通して県知事に、売買の当事者双方が連署して許可申請をする必要があります。（農地法第5条）


農地の転用について「個人の住宅建築」を中心にＱ＆Ａにまとめました。

Ｑ１：「農地の転用」（農地を非農家が転用する場合）はどんな手続きですか。
Ａ１：農地法にもとづき農地を農地以外の用途に使用するための手続きです。「農地法５条の規定による許可申請」といいますが、通称は「農転（のうてん）」といわれています。まず、農地には、都市計画法による農地区分として、市街化区域内農地、市街化調整区域内農地、非線引き都市計画区域内農地があります。また、農振法（農業振興地域の整備に関する法律）による土地区分として、市街化調整区域と非線引き都市計画区域の中に、「農業振興地域」があり、さらにその中に「農用地区域」があります。それぞれの「農転」手続きは、
・ 市街化区域内農地・・・・・農業委員会に届出をすればよい
・ 農用地区域内の農地ではない場合・・・・転用許可申請
　農地転用の許可に当たっては、市街地に近接した農地又は生産力の低い農地についてはその事情を考慮し、転用を許可することとされています。「農業振興地域」の「農用地区域」外に個人住宅を建てるというような小規模で一般的な申請でしたら、１ヶ月半ほどで許可が下りる場合が多いようです。
・ 農用地区域内の農地の場合・・・ 　まず、農用地区域から除外する申請（この除外手続きは、農業委員会とは別の市町村の農政担当課が行います）をして（通常、6～7ヶ月以上かかり、要件も厳しいため許可にならない場合もある）その許可後に、転用許可申請

Ｑ２：ところで「農用地区域」ってなんですか？
Ａ２：全国の各市町村では、農業の振興を図るため「農業振興地域の整備に関する法律」 に基づき、農業振興地域整備計画が定められており、その計画の中で特に農業振興を図っていく地域を「農用地区域」として指定しています。そして、この区域の中にある土地を一般的には「農振地」とか「農振農用地」と呼んでいます。また、一般的に言う「農振除外」とは、農用地区域からの除外の事を言っているようです。

Ｑ３：農地の転用許可申請とその後の手続きはどのようになりますか。
Ａ３：農地に個人の住宅を建築する場合のおもな流れです。
① 「転用許可申請書」を農業委員会に提出します。農業委員会では転用の可能性をしらべるため現地を見ます。
② 農業委員会総会で審議し申請内容が妥当ならば、県知事に「申請書」を送ります。ふたたび県と農業委員会で現地を見ます。
③　申請内容が妥当ならば、知事は県農業会議に諮問します。
④　申請が許可されると県より「農地転用許可書」が農業委員会に送られてきます。農 業委員会から連絡しますので、申請者は許可書を受け取ってください。
⑤　農地転用許可書を添えて「建築確認申請」を提出します。「建築確認申請」の許可後、建築工事に着工します。
⑥　建築工事の完了後、農業委員会に「転用確認証明」の発行を申し出ます。（現況証明願い）農業委員会では現地を見て、転用申請の内容どおりに事業がおこなわれているかどうか確認してから、「転用確認証明書（通称：現況証明）」を発行します。転用目的が資材置き場や駐車場のように、敷地に建物等が一切建たない場合は、現況証明願の前に工事完了届けを提出してください。施工完了を確認後、現況証明願を提出していただき、目的どおりの利用がなされたか再度確認後、現況証明書を発行いたします。この「現況証明」は「農地の地目変更登記」に使います。「農地の地目変更登記」には原則として農業委員会が発行する「現況証明」が必要です。この証明書は「転用許可」の目的どおりに住宅などが建てられている場合に、農業委員会の判断により発行されます。法律・条令・指導などの許可・承認・手続きなどを経ないでおこなわれた転用行為に対しては証明書を発行いたしません。（①～⑥に約６週間要します）
⑦ 法務局で「現況証明」を添えて「地目変更登記」を申し出ます。法務局の登記官は不動産登記法の規定にもとづき、もういちど現地を見て土地登記簿の地目を変更します。これで名実ともに農地でなくなり「農地法」の適用をうけなくなります。農地の転用に関連する最後の手続きです。この手続きをお忘れなく！

Ｑ４：「県外で就職し結婚した長男がＵターンするので、住宅を新築するため農振の除外を申請し許可されました。ところが長男はＵターンしないことになり、その代わり同居の次男がその農地に住宅を新築することになりました。この場合農地の転用ができるでしょうか。 Ａ４：できません。「農振除外の申請理由」と「農地の転用許可申請」の理由は同じでなければなりません。理由が異なる場合は「農振の除外」そのものが無効です。（ふたたび農振農用地に編入されることもあります。） 農地の転用はなるべくおこなわない（たいせつな農地を守る）ことが「農地法」の趣旨です。転用はやむをえない事情に限って認められます。転用の申請では詳しい理由を書いて審査をうけていただくこととなります。

Ｑ５：個人の住宅を新築するため農振除外を申請し許可されました。その農地の面積が1000平方メートルあります。すべて転用したいのですが。
Ａ５：できません。個人の住宅への転用は原則として500平方メートルが許可基準です。その農地を半分に分けて（土地登記簿の分筆をします。）半分の土地に住宅を建て、残りの半分は農地として耕作してください。 　宅地と農地が地続きである様な場合は、転用できる農地の面積は、すでに宅地であった面積も含めて合計500平方メートルが許可基準となります。

Ｑ６：農振が除外されたので、住宅を建てるため「農地転用の許可」を取りました。事情によりしばらく農地のままにしておき、いつでも家が建てられるように土地登記簿の地目だけ宅地にしたいのですが。
Ａ６：できません。将来的に家を建てたいのでとりあえず造成だけを先に行うという場合は、具体的な計画ではないため緊急性がないと判断され、申請は受け付けられません。農振除外されたまま転用しないで耕作を続けたり放置したままの農地はふたたび農振農用地に編入されることもあります。

Ｑ７：このたび農振除外を申請し許可されました。あらためて調査したところこの農地はずいぶん前から宅地として固定資産税を払っていました。それでも「農地の転用許可申請」をしなければなりませんか。
Ａ７：転用許可申請を出してください。固定資産税の課税は現況が優先されます。農地法で規定する「農地」は休耕地・農地に復元可能な土地・公共的な農業投資をした土地など広い範囲をいいます。場合によっては一度農地に復元していただき、そのうえで「転用許可申請」をしていただく場合もあります。なお転用が許可された農地は「介在農地」として建物などがなくても宅地などに準じた金額の固定資産税に変更されます。ご注意ください。

Ｑ８：農振除外の許可前に農地の売買をおこない、土地の代金をすでに相手に払ってしまいました。法務局で所有権移転の登記をして、土地の名義を自分のものにできるでしょうか。
Ａ８：できません。「農地転用許可書（県知事名で発行）」の原本を添付しなければ原則として所有権移転の登記は認められません。

Ｑ９：「農振除外の許可」は「権利」として譲渡できますか。
Ａ９：できません。農振除外の許可は「特定の個人とその農地」に「特別の理由があること」に対して除外が許可されたものです。売買・譲渡可能な権利ではありません。同様に「農地転用許可書」も売買・譲渡可能な権利ではありません。「農地転用許可申請の内容」が「農振除外の許可理由」と違う場合、農業委員会では関連部署と協議するとともに、「農振除外の取り消し」などの指導をおこないます。

Ｑ10：農地の転用許可が出たので、建築確認申請を作成しようとしたところ、建物が建てられない土地だといわれました。どうしたらよいでしょうか。
Ａ10：「農地の転用申請」の審査のなかでも建物の建築が可能かどうかの検討はおこないますが、建築基準法や都市計画法などによるくわしい調査ではありません。家を建てる場合は、建築確認申請の許可が下りなければ肝心の家が建たないので農地転用許可を取ったとしても意味がありません。このようなことが転用申請時にはっきりしていれば申請の受理はできませんし、農地転用許可後に判明したのであれば許可の取り消し申請を行う必要が生じることもありますのでご注意ください。転用申請の前に役所などと協議のうえ手続きをすすめてください。

Ｑ11：転用許可書をなくしてしまいました。どうしたらよいでしょうか。
Ａ11：県では転用許可書は再発行しません。ただし原則として許可後10年以内であれば許可書の謄本（写し）が発行されます。農業委員会に謄本の再発行申請をしてください。また、許可書に代わるものとして「許可済み証明書」は発行できます。農業委員会に申請してください。また、現況確認申請書に地元の農業委員さんの確認印をもらえば「転用確認証明書」を農業委員会で発行しますので、これを登記に使用することも可能です。転用許可書の原本は大事に保管してください。（なお、山林への転用は許可後3年以上経過しないと、転用確認証明書を発行できません。）

Ｑ12：対象農地は？　一時的な農地転用は？　農業用施設用地として転用する場合は？　違反した場合は？
Ａ12：・すべての農地が転用許可の対象となります。地目が農地であれば、耕作がされていなくても農地性（農地として活用できる状態）がある限り農地として扱われます。また、地目が農地でなくても、肥培管理がされていれば農地と見なされ、許可が必要です。
・農地を一時的な資材置き場、作業員仮宿舎、砂利採取場などとして利用する場合も転用になり、許可が必要です。
・自己の農地の保全または利用上必要な施設（耕作用の道路、用排水路、土留工、防風林等）に転用する場合は、面積に関係なく許可は要りません。温室、畜舎、作業場等農業経営上必要な施設に転用する場合には、その面積が２ａ（200㎡）未満であれば許可は要りません。
・農地転用許可を受けないで無断で農地を転用した場合や、転用許可に係る計画どおりに転用していない場合には、農地法に違反することとなり、工事の中止や原状回復等の命令がなされる場合があります。（農地法第83条の２）
　 また、懲役や罰金という罰則の適用もあります。（農地法第92条）

Ｑ13：農地を転用する場合には、農地法の許可のみではなく、他法令の許認可が必要な場合があるそうですが、例えばどういうことがありますか？
Ａ13：転用に必要な他法令の許認可は、事前に受けるか、打ち合わせを行い、許認可の見込みがある計画を立てる必要があります。例えば、上記の農用地区域からの除外申請、建築確認申請、その他に、都市計画法の規制を受ける転用の場合は、都市計画課と協議の上、開発行為事前審査会終了後、審査会での意見を盛り込んだ転用申請でなければ、申請は受け付けられません。都市計画区域内において開発行為（宅地造成等）を行おうとする場合には、都市計画法に基づき県知事の許可が必要とされています。この開発許可がないと農地の転用は許可されません。
　特に市街化調整区域内は、原則として一般の住宅建設のための開発行為は許可されないので、農地の転用許可もできません。市街化調整区域の農地を転用し、そこに建物を建設する場合には、農地転用と同時に「建築許可申請」もしくは「開発許可申請」が必要となります。なお、都市計画法の開発許可と農地法の転用許可は、両制度間の整合を図るため同時に行うようにされています。また、許認可の種類によっては許認可が降りるまでに数ヶ月かかるものもありますので、農地転用の計画を立てられる場合は、前もってこれらの許認可が必要かどうかを確認するようにお願いします。
　また、転用する場合、農地法や通達だけでは対応できない問題があるため、各農業委員会で独自の基準（取り決め事項）を設けて対応している場合があります。例えば、
・ 転用地内からの排水については、雨水と汚水雑排水の両方があるが、排水とその水質は周辺農業に最も影響が大きいため敷地内で集水し、水路・河川等へ放流すること（関係者の反対がないことの裏付けとして、地元の水利権代表者の同意書を添付する等）
・ 有料駐車場及び月極駐車場に転用する場合は、敷地内は全面舗装すること
・ 駐車場及び資材置き場に転用する場合は、入り口付近を舗装すること　等
　 詳しい取り決め事項につきましては、各農業委員会事務局でご確認ください。

Ｑ14：農地法２条申請とは？
Ａ14：ある土地が既に農地ではなくなっているのに、登記上では農地のままになっている場合、「その土地が農地ではない」ということを証明するための申請です。

Ｑ1５：転用目的の農地売買契約の注意点は？
Ａ1５：一般的には、転用が済んだら売買しますよという、停止条件付売買契約や売買の予約契約をするにとどまり、手続きを終えた後に本契約をする必要があります。登記の場合も、転用許可を停止条件とする所有権移転の仮登記をすることになります。


・こちらもご覧ください　→　 　「田舎に移住して、農業を営む」（農林水産省）

（検証中）


2021年06月03日

2021年04月03日