相続財産に占める資産別の比率

財産	評価方法
土地	路線価 X 土地面積 ＊農地や山林は国税庁の「倍率方式」を採用
建物	固定資産税評価額 X 1.0
上場株式 上場投信 REIT	次の①～④で最も低い金額 X 保有株式数または投信口数 ① 相続開始日の終値 ② 相続開始日の月の終値の平均額 ③ 相続開始日の前月の終値の平均額 ④ 相続開始日の前々月の終値の平均額
取引相場のない株式	こちらをご覧ください →「No.4638 取引相場のない株式の評価」（国税庁）
一般の非上場公募投信	死亡日の１口当たり基準価格 X 保有口数 － （信託財産留保額 ＋ 解約手数料）
NISA口座の資産 iDeCoの資産	・下記をご覧ください
現金	残高
預貯金	残高 ＋ 経過利息 － 20%の源泉税控除
死亡保険金 死亡退職金	それぞれ 500万円 X 法定相続人の数 まで非課税
ゴルフ会員権	取引相場 X 70% ＋取引相場に含まれない預託金がある場合は その現在価値
宝石等	相続時の売買実例価格

■「NISA口座」「課税口座」や「iDeCo」の資産の相続手続き・税

・口座のある金融機関に 故人（被相続人）が亡くなった日の残高証明書の発行を依頼する

NISA口座	・NISA口座の資産は 相続人のNISA口座に移すことはできず 移管先は課税口座（相続人の課税口座は故人と同じ金融機関であることが条件） ・NISAでは売却益や配当などの運用収益が非課税となり 故人が死亡した日まで適用される 課税口座に払いだすときに実現した利益には約20%の所得税などはかからない ・故人が死亡した日の終値が相続人の取得価格（課税口座の場合は購入価格が取得価格になる　この場合 故人が死亡した日の終値と比較して利益が出たとしても 含み益であるため「故人は所得税などの負担は発生しない不課税として 課税繰り延べの扱いになる」）（移管後に売却した場合に利益が出れば所得税と住民税の対象　損失が発生した場合は 損益通算も可能）
課税口座	・故人の購入価格が相続人の取得価格 ・移管後に売却した場合の損失は 他の課税口座で得た利益と通算できる
iDeCo	・iDeCoの資産を相続する場合 資産は「死亡一時金」（みなし相続財産 法定相続人１人につき500万円まで非課税）として現金一括で支払われる（遺産分割の対象外 故人が生前に指定した人が全額を受け取る） ・iDeCoの資産は 金融機関が現金化のタイミングを決める ・資産を受け取るには 相続人が金融機関に請求する必要がある 　死後３年以内：みなし相続財産（非課税枠が適用される） 　死後３年超～５年以内：相続人の一時所得（所得税の対象） 　５年超：相続財産として扱われ 遺産分割協議の対象 　請求がなければ 遺族はいないものとされ国庫に

■ 「土地」

＊土地の形状などによっては「補正率」で評価額が調整される
　（補正率は国税庁が定めた数字で 同庁のホームページに掲載されている）

・「1より大きい補正率」自宅が正面と側方の２つの道路に面している角地等
・「1より小さい補正率」奥行価格補正率・奥行長大補正率 等

〇 相続税評価額を下げられる主な土地の例（数字は減額率）
　（マイナスの要因が路線価にすでに織り込まれていると減額はされない）
　① 間口が狭く奥行きが長い（旗竿地（不整形地））→　10～20％（普通住宅地）
　② 幅４メートル未満の道路に面する　→　セットバック部分の70%
　③ 道路と高低差がある　→　10%
　④ 線路沿いの土地　→　10%

（路線価が役立つ主なケース）

事例	目的や使い方
土地の相続税評価額の算出	相続税が課税されるかを早めに確認
相続時の土地の分割	路線価で評価し 紛争を回避
配偶者へのマイホームの贈与	贈与する土地の評価は路線価を使うのが一般的　贈与のタイミングを決める手掛かりにも
自宅の売買や買い替え	路線価を0.8で割ると時価の目安　価格交渉の手掛かりに

■「小規模宅地等の特例」

　個人が相続や遺贈によって取得した財産のうち その相続開始の直前において 被相続人等（被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族）の事業の用または居住の用に供されていた宅地等がある場合には その宅地等の一定の面積までの部分について 相続税評価額を減額し 税負担を軽減する制度

■ 「自宅」（特定居住用宅地）を相続できるのは	配偶者・同居親族・別居親族（家なき子）詳細は下記

配偶者	・要件はなし 長年別居していても 適用対象 ・相続税の申告期限（相続発生から10ヶ月）までに遺産分割を確定して申告すれば対象となる
同居親族	・2世帯住宅も原則として適用可能 ・親の自宅に子が同居していない場合 二世帯住宅に建て替えるなどして「同居」の条件をクリアすることも一案 その場合は 以下を満たす必要がある ① 同じ一棟の建物に親と子が同居 ② 建物の敷地の所有者は親 ③ 子が親に対して家賃を払っていない ④ 相続発生から10ヶ月後の相続税申告期限まで子は住み続ける ・相続税の申告期限まで宅地を所有・居住している事 ・親の介護のため自分の家族を持ち家に残して 一時的に同居した場合は適用外 ・持ち家があるのに 住民票だけ親がすんでいる家に移し 実際には一緒に住んでいない場合も適用外 ・故人が老人ホームなどに入居していた場合も 要介護認定を受けていた等の一定の条件で可能（入居後に住み始めた場合は 同居していたとは認められない）
別居親族	「家なき子」の適用条件が厳しくなった ・故人に配偶者 同居親族がいない（同居親族が 兄弟姉妹や孫等 法定相続人以外であれば適用の対象）（相続人とは 相続の放棄がなかったものとしたときの相続人　被相続人と同居していた親族が相続の放棄をしたとしても 特例の要件上の相続人とみなされる） ・相続税の申告期限まで土地を保有する（貸し付けたり 家屋を取り壊したりしても 宅地を保有していれば可 居住する必要はない） ・相続開始前3年間に自分や配偶者 さらに3親等以内の親族 特別な関係のある法人などが所有する家屋（相続開始直前に被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く）に住んでいたことがない ・相続開始時に住んでいた家を過去に所有したことがない

■「貸付事業用宅地」（賃貸アパートや駐車場など）で「小規模宅地等の特例」を使うには
・相続まで３年超にわたって貸付事業を行っている（３年超にわたり「事業的規模」である場合を除く） つまり 賃貸業を始めて3年たっていなければ この特例は使えない　相続対策で不動産対策を始めるのであれば 早めに始めることが大切 ・「相続直前に貸付事業を行う」「相続の時だけ一時的に地価の高い都心の駐車場を所有する」等の節税対策は 無効

・相続時に自宅土地の評価を330㎡まで80%減に　配偶者への相続なら同居・別居を問わず適用（自宅以外に賃貸などの貸付事業用なども減額対象に）
・配偶者居住権に基づく敷地利用権も（また、負担付き（配偶者居住権付き）土地所有権も）小規模宅地等の特例を適用することができる →　適用できれば、敷地利用権の評価額を大幅に減額して相続税を少なくすることができる
・遺言がない相続で「小規模宅地の評価減の特例」を使うには 遺産分割協議が必要
・上記はいずれも 相続税の申告期限（相続発生から10ヶ月）までに遺産分割を確定して申告することが必要（分割されていない宅地等は 原則として対象とならない）
・全ての相続財産について決まらなくても 親の自宅の分け前が決まっていれば 特例は使える
・分け方が決まっていない場合は 相続税は特例を使えない前提で計算し 一旦 申告・納付する　そして「申告期限から3年以内に分割できる見込みである」との文書を税務署に提出　その上で分割ができれば 相続税の減額を申し出る → 多めに払った分が還付される

■適用対象宅地等が複数ある場合
・特定事業用等宅地等（特定事業用宅地等と特定同族会社事業用宅地等）と宅地（特定居住用宅地等）がある場合
　→ それぞれの限度面積（最大730㎡＝330＋400㎡）まで適用を受ける
・貸付事業用宅地等を含めて選択する場合
　→ 次の計算式で求めた面積が上限
特定事業用等宅地等の面積ｘ200/400 ＋ 特定居住用宅地等の面積ｘ 200/330 ＋ 貸付事業用宅地等の面積 ≦ 200㎡

■ 宅地（特定居住用宅地等）が複数ある場合（２拠点居住等）
・主としてその居住の用に供していた一の宅地に適用（どちらかのひとつ）

■ 本特例は 被相続人自身の居住用だけでなく 被相続人と生計を一にする親族（＊）の居住の用に供されている被相続人所有の宅地についても適用される
　（＊）常に生活費の仕送りをしている子や高齢の親 兄弟姉妹など（相続税の申告期限まで引き続き居住している事）

■ 被相続人が老人ホーム等に入所中に相続が開始した場合
・老人ホーム等への入所により空き家となっていた
　→ 直前まで居住の用に供されていた宅地は 被相続人等の居住の用に供されていた宅地に該当
・老人ホーム等の入所により生計別となった
　→ 引き続き同居親族が その家屋に居住していた場合は適用される
・老人ホーム等に入居後 新たに生計別の親族が被相続人の家屋に住み始めた場合等は 適用されない

■ 特例の対象となる私道

・このような共有持ち分の宅地（私道A）についても小規模宅地等の特例の対象

・上図出典：幻冬舎ゴールドオンライン

〇 「固定資産税」（特例で下がることも）

小規模宅地用地（１戸につき200㎡ までの部分）	課税標準額を評価額の1/6に
一般住宅用地（小規模宅地用地を超える部分）	課税標準額を評価額の1/3に
（新築住宅に対する減額措置） 一戸建て	３年間（長期優良住宅の場合は５年間）は税額が1/2
（新築住宅に対する減額措置）マンションなど	5年間（長期優良住宅の場合は７年間）は税額が1/2

＊新築住宅の減額措置には2024年3月までに建設するなどの条件がある

■「配偶者居住権」

・配偶者居住権が成立するには、以下3つの要件を満たす必要がある １．相続開始時に被相続人の所有する建物に居住していたこと ２．相続開始時に被相続人が配偶者以外の者と建物を共有していないこと ３．以下のいずれかに該当 (ア) 遺産の分割（遺産分割協議や遺言）により配偶者居住権を取得するものとされたこと (イ) 配偶者居住権が遺贈・死因贈与の目的とされたこと
・配偶者居住権のメリット
① 被相続人が亡くなった後も配偶者は引き続き自宅に無償で居住できる　また、遺産分割協議や遺言による設定がなくても「配偶者短期居住権」（最低6ヶ月は自宅に継続して居住できる権利）で住まいを追われる心配はない ②財産の取り分が減らない「自宅を相続すると住む場所はあっても生活費が不足する」といった問題が「配偶者居住権」によって解消する　自宅を配偶者居住権と負担付所有権に分けることになるので、妻は自宅に住み続けながら、預貯金の一部を受け取ることも可能に ③代償金リスクが減る　自宅が主な相続財産の場合、「配偶者居住権」を行使すれば、不動産所有権より相続する価値が下がるので、代償金を支払わずに済む可能性が高くなる ④ 一次相続で配偶者が相続した「配偶者居住権」（一身専属権）は、配偶者が死亡した場合は消滅する　→　子が次ぐ二次相続では課税されない（相続税の節税） ⑤ 相続人である妻（後妻）と子ども（先妻の子）に直接的な血の繋がりがない場合「配偶者居住権」を後妻に、所有権を先妻の子どもに設定することで、二次相続で先妻の子どもに相続できる　もし「配偶者居住権」を設定せず、後妻が自宅を相続すると後妻が亡くなった場合、後妻の親や兄弟などの親族に自宅が相続される恐れがある ⑥ 「配偶者居住権」の設定の対象となった土地については 特定居住用宅地等として小規模宅地の特例は適用可能 　妻は対象となった土地の敷地利用権に対し適用でき 「配偶者居住権」の対象となった土地所有権を取得した子についても 同居要件等を満たしていれば適用を受けられる ⑦ 婚姻期間20年以上の場合 配偶者居住権も「特別受益の持ち戻し免除の意思表示の推定規定」（その居住用不動産を含めず 遺産分割協議を行う）の対象となる つまり 婚姻期間20年以上で配偶者居住権の遺贈があった場合は 配偶者居住権の価額を除外して遺産分割を行うことになる ⑧居住建物の所有者が先に亡くなった場合所有者の相続人が相続するが 所有者が変わっても配偶者の終身の居住権はそのまま存続する

・配偶者居住権のデメリット

① 「配偶者居住権」は遺贈・死因贈与 もしくは遺産分割（遺言または、遺産分割協議）によってのみ取得される　それ以外での取得方法は裁判手続きを経て判決を得る事になる ② 配偶者自身が、不動産の譲渡・売却はできない「配偶者居住権」はあくまで「家に住む権利」であるため、途中で「老人ホームに入居するから自宅を売りに出したい」と希望しても、配偶者自身が（「配偶者居住権」が設定されたままの状態の）自宅を譲渡・売却することができない 　対処法として、「配偶者居住権」を合意解除や放棄する事はできるが（その際は贈与税がかかる場合がある）（「配偶者居住権」を放棄することを条件に，これによって利益を受ける建物の所有者から金銭の支払を受けることは可能）自宅を売却する可能性があるなら、「配偶者居住権」の設定は慎重に判断したほうが良い 　一方、自宅の所有権を持つ者（子供等）なら譲渡・売却は可能だが、当該物件には「配偶者居住権」が設定されているため、実際には売れない （仮に 所有者が 第三者に居住建物を売った場合は 「配偶者居住権」が登記されていないと 配偶者は第三者に居住権を主張できない　また知らずに取得した買主、配偶者、元の所有者（売主）との間でトラブルとなる可能性が高い） 　特に問題となるのが、親が認知症になり、病院または施設に入らざるを得なくなったケース「配偶者居住権」は原則として、事前に定められた「配偶者居住権」の存続期間が終了するまで存続し、特に期間を定めなかった場合は配偶者が死亡するまで権利は有効となる（実際に配偶者が住んでいなくても、配偶者が生存しているうちは居住権がなくなる事はない）例外として、配偶者自身が「配偶者居住権」を放棄した場合は権利を消滅させる事ができるが、認知症になった配偶者に居住権の放棄をさせるのは無理 →　物件の所有者である子供は居住権を持つ親が死亡しない限りは実質的に物件の譲渡・売却ができず、自宅をもてあましてしまう可能性が高（居住建物の所有者の承諾を得て 居住建物を第三者に賃貸し 配偶者が賃料収入を得る方法もある） ③設定手続きが複雑で登記も必要 ・「配偶者居住権」の価値評価については、法務省が以下の「簡易な評価方法の考え方」を提示しているが　→　「配偶者居住権の価値＝建物敷地の現在価値－負担付所有権の価値」 　負担付所有権の価値は建物の耐用年数、築年数、法定利率を考慮し、かつ「配偶者居住権」の負担が消滅した時点の建物敷地の価値を算定した上で、これを現在価値に引き直して求める「配偶者居住権」は配偶者が死亡した時点で消滅するため、配偶者が自宅に一生涯住むことを前提として、平均余命までの年数などをもとに計算する事になる（たとえ年数が少ない場合でも、不動産の所有権より価値が上になる事はない） ・また、登記をしなければ、「配偶者居住権」の権利を第三者に主張できない（所有者にとっては、自分たちが住んでいない土地の固定資産税を支払う事になるため、登記の協力が得られない場合がある） ④ 配偶者と居住建物の所有者との法律関係 ・「配偶者居住権」を取得した者は「通常の必要費を負担する必要がある」とされており、固定資産税や修繕費を負担しなくてはならない ・これまでと異なる用法で建物を使用することはできない（例えば，建物の所有者に無断で賃貸することはできない） ・建物の所有者の承諾がなければ，居住建物の増改築をすることはできない ・配偶者が家族や家事使用人と同居することは可能 ・「配偶者居住権」は配偶者の居住を目的とする権利なので，第三者に譲り渡すことはできない ・建物の所有者の承諾を得れば，第三者に居住建物の使用又は収益をさせることができる（例えば，使用しなくなった建物を第三者に賃貸することで賃料収入を得て，介護施設に入るための資金を確保することも可能） ⑤ 配偶者の年齢によっては手元に残るお金が少なくなる「配偶者居住権」の価値は居住権の存続年数=平均余命年数が長ければ長いほど高くなります。配偶者の年齢が若いと居住権の価値も相対的に高くなり、その結果、居住権以外に相続できるお金が少なくなってしまいます（居住権の評価では専門家の協力が必要な場合が多い　配偶者居住権も相続税の課税対象） ⑥ 「配偶者居住権」を利用できるのは法律上の配偶者のみ「配偶者居住権」はあくまで被相続人の配偶者が利用できるものなので、事実婚や内縁配偶者は対象外（かつて内縁の妻に居住権が認められたというケースも存在する　可能性はゼロではない） ⑦相続税の節税になるとは限らない「配偶者居住権」の本来の目的は配偶者の生活の安定　節税につながるケースが多いのは確かだが（場合によっては節税とはならない）、やみくもに設定せず税理士などに相談し「小規模宅地の特例」や「二次相続」も念頭に総合的に判断することが大切 ⑧配偶者は 居住建物の使用・収益に必要な修繕をすることができ 居住建物の所有者の承諾を得れば 増築・改築も可能だが 災害等の理由により居住建物の全部が滅失してしまった場合は 配偶者居住権は消滅する

Q：「小規模宅地の特例」「配偶者居住権」「配偶者特例」「家なき子」が絡む相続税対策　また、「二次相続対策」についても教えてほしい

〇 「相続した住宅の売却が想定される場合 配偶者居住権を設定すると 居住権にはこの特例が使えず税負担が増える可能性がある」
〇 二次相続対策 （「配偶者居住権」を設定し相続した場合の二次相続）
・一次相続で配偶者が相続した「配偶者居住権」は、配偶者が死亡した場合は消滅する（子が次ぐ二次相続では課税されない）

 

（上図の場合）子が同居親族として要件を満たせば 小規模宅地等の評価減の適用を受けることも可能 　一方 子が要件を満たさず小規模宅地等の評価減の対象とならない場合は 配偶者居住権の設定をせずに 配偶者が自宅の敷地を取得して小規模宅地等の評価減の特例を受けるほうが 一次相続の税負担の軽減に繋がることもある　配偶者が自宅の土地建物を取得すれば その売却時に「居住用財産の3.000万円特別控除」の適用も可 　「配偶者居住権」の利用により税負担の軽減につながるかどうかは 相続開始時の自宅の利用状況や売却の可能性 一次・二次相続を通じた相続税や所得税の負担など 様々な要因が影響する 　「配偶者居住権」の本来の目的は配偶者の生活の安定　やみくもに設定せず税理士などに相談し「小規模宅地の特例」や「二次相続」も念頭に総合的に判断することが大切

一時相続の納税資金の確保が困難である また 配偶者としては生活の安定のために できるだけ多くの財産を確保したい事情もある このような場合は 一時相続の後 二次相続までの間に 子や孫への生前贈与や非課税限度額までの生命保険の加入 小規模宅地等の特例の要件の充足など 二次相続対策を進めておくことは大事

■「既存（中古）住宅」

「既存（中古）住宅取引」 を安心に進めるため・「適正な資産価値評価」のために 国土交通省「建物状況を調査するインスペクション」「既存住宅売買瑕疵保険」「住宅履歴情報の公開」の３つの制度を推進 　また 自宅の「老後に備えるリフォーム」「省エネリフォーム」「耐震リフォーム」等を推進するため様々な「所得税優遇制度」「固定資産税減額制度」「補助や融資等の公的支援制度」が用意されている

　既存住宅の流通促進に向けて、「不安」「汚い」「わからない」といった従来のいわゆる「中古住宅」のマイナスイメージを払拭し、「住みたい」「買いたい」既存住宅を選択できる環境の整備を図るため、国土交通省の告示による「安心Ｒ住宅」制度を創設しました（施行平成29年12月1日）（「R」は Reuse（リユース 再利用）、Reform（リフォーム 改装）、Renovation （リノベーション 改修）を意味する）

　→　「安心R住宅」（国土交通省）
　→　「まんがでわかる！ 安心R住宅」（国土交通省）
　→　ブログ「092. ビフォー・アフター」もご覧ください
　→　ブログ「083. 空き家」もご覧ください

■「サブリース問題」「貸家地」等

Q：空き家を貸家にすると 相続税の評価額が下がると言われますが　具体的にはどういうことですか？

Q：相続税対策として賃貸アパート経営を考えているがどんなもんでしょう？（いわゆる「サブリース問題」）

・上図出典：株式会社GREENINE

・上図出典：和不動産

　サブリースについて 詳しくは
　→　ブログ「089. 資産運用（不動産）」をご覧ください

・相続税評価に不動産活用　「路線価」と「債務控除」

・これまで一般的だった不動産を使った節税策「大幅な評価減が可能」
① 相続する土地の価格の評価は「路線価」（公示価格の8割が目安）を用いる 　・購入したものが賃貸用物件なら 所有者が自由に使えない分を減らせるため さらに評価額は下がる ② 相続時に（多額の）借金があった場合は 相続財産から借金の分を差し引ける「債務控除」 　・「債務控除」を使うことで 取得した不動産以外の財産とも相殺ができ 課税対象額を大幅に減らせる

・相続財産の算定額が「著しく不適当」な場合 国税当局が再評価できる（国税庁 例外規定）税務当局の指摘を受けやすい
・賃貸不動産を多額の借り入れで購入した ・購入者が高齢 ・債務控除が不動産以外の財産評価に影響 ・購入した不動産を相続開始後 間もなく売却 ・不動産購入目的が相続税の大幅な節税（露骨な節税）
・タワマン節税 　タワマンの相続時の評価では 対象となる土地部分は少なく 建物部分は購入価格の40～60％とされる固定資産税評価額を使う　一般の住宅に比べて評価額が購入価格より大幅に低くなる

（ 借り入れに依存した高額の不動産購入を通した節税策は 一部の富裕層にしかできません　このような露骨な節税策について「実質的な租税負担の公平に反する」とした国税局・最高裁の上記の判断は やはり「常識的」
　一方「小規模宅地の特例」「配偶者居住権」等は おもに残された配偶者・家族のための「” 常識的な"」優しい節税制度といえます　まっとうに生きていきましょう！）

「タワマン節税」と「新ルール」

・（2023年6月30日）国税庁「マンションの「相続税評価額」が著しく低く　市場の「実勢価格」との乖離（かいり）が大きく適正な課税ができていないケースがある」とし ルールの見直し案を公表　評価額を最低でも実勢価格の６割とし 大幅な節税を防ぐのが目的（24年1月1日から適用）

　この改正は 「富裕層向けの節税封じ」であり 「都心のタワーマンション狙い撃ち」という誤解もあるが 実際は中低層のマンションや地方のマンションも改正の対象 改正後の相続税評価額が改正前の評価額の1.5倍以上となるケースも

　築年数や階層などに様々な係数をかけ 相続税評価額と理論的な市場価格の「乖離率」を算定し それが 1.67倍超（評価額が市場価格の60%未満）なら 新ルールで評価をする（乖離率に0.6をかけた数値を従来の評価額にかけることで 評価額が市場価格の60%になるように補正する）(評価額が市場価格の60～100%なら 従来の評価額とする)

・築年数：築年数が浅い（いわゆる「築浅」）ほど評価額が高くなる
・総階数：高層マンションであるほど評価額は高くなる（ただし 総階数33階で最大値となる）
・所在階：評価する専有部分が高層階にあるほど評価額が高くなる
・敷地持分狭小度：専有部分の床面積に対する敷地利用権の面積の割合が小さいほど評価額が高くなる

・算式　乖離率

（築年数 X ▲0.033）＋（総階数 / 33 X 0.239）＋（所在階 X 0.018）＋（敷地持分狭小度 X ▲1.195）＋ 3.220 ・敷地持分狭小度 = 敷地利用権の面積 / 専有部分の床面積

→　詳しくは「「居住用の区分所有財産（いわゆる分譲マンション）」の評価が変わりました」（国税庁）をご覧ください

 

・上図出典：北國新聞　


■相続対策で不動産投資を行うのであれば 物件選びがきわめて重要になる
　相続税の評価額が下がっても 資産としての価値は毀損せず かつ収益性と換金性の高い物件を選ぶ必要がある　　
→　こちらもご覧ください　重点ポイント その④ 「子孫に美田を残す」

2025年10月19日