Q：空き家を貸家にすると 相続税の評価額が下がると言われますが　具体的にはどういうことですか？

Q：相続税対策として賃貸アパート経営を考えているがどんなもんでしょう？（いわゆる「サブリース問題」）

・「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和２年６月公布）」（サブリース新法）
・「サブリース業者とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化に関する措置（令和２年12月15日施行）」策定

・上図出典：株式会社GREENINE

・上図出典：和不動産

＊「サブリース」のメリット
〇 何も活用されていない更地に賃貸住宅を建てることで資産価値を下げずに評価額が下がり節税効果が大きい　借入金（建築費）が大きいため相続税を大幅に減額することが可能 〇 サブリース契約の賃貸アパート経営は事業収支が安定的とされ金融機関から巨額な建築費用等の融資を受けやすく長期のローン返済もしやすいとされる 〇 募集家賃に対して90％（一般的なサブリースの場合　80％、85％の場合もある）の「借り上げ家賃」ではあるが、家賃滞納や空室の有無に関わらず一定の賃料が確保でき経営が安定的で将来的に安心 〇 煩わしい入居者管理（募集～（苦情等の対応）～退去処理）、建物管理（点検・清掃等）の手間が不要（確定申告も比較的に容易）入居者とトラブル（さらに訴訟）になっても入居者と賃貸契約を結ぶサブリース会社が対応してくれ費用負担もない

＊「サブリース」のデメリット

● 上記の「金融機関からの巨額な建築費用等の融資」は いずれ「デメリット」として引き継がれ 相続人に大きくのしかかる ● 収益性が期待できない立地にアパートを建て 多少なりとも相続税評価額を圧縮できたとしても 最終的に売却する際 想定より低いその収益性に見合った売値しか付かず ローンの負債が残る事態も 相続税評価額が下がるのではなく 資産そのものが減少してしまう可能性がある ● 収益性の低下　賃料が下がる可能性が高い　契約中でもサブリース会社から家賃減額の請求を受け（建物は経年で必ず劣化する）賃料が下がる可能性が高い　また、敷金、礼金、更新料はサブリース会社に入りオーナーには入らない　初期募集期間や退去時の賃料が免除される「免責期間」を設定される場合も（固定資産税はオーナー持ち） ● 将来的な修繕・リフォーム工事が必須条件となる事も （建物は経年で必ず劣化する）サブリース会社によっては「指定のリフォーム業者」の利用や「〇年後にはこの修繕工事を実施することが必須条件」とするサブリース契約も多い　また、アパートメーカーは「新築物件が対象」で新築工事から建てた後の賃貸管理とサブリースまで一括で請け負う「（おまかせ・言われるまま）パターン」に　収益は上がらずローン返済計画がくるうことも ● 賃貸管理会社も選べない　長期安定経営の必須条件は「（空き室を早期に埋める）賃貸管理」ですがその賃貸管理会社の選定・変更が新築から30年間超ともなる長い賃貸経営の中でしたくてもできない　サブリース会社から一方的に契約を打ち切られたり、会社が倒産するリスクも ● 少子高齢化と人口減少という課題に直面する日本には「空き家問題」があり賃貸住宅も例外ではない　他物件との差別化を図るために更なる追加リフォーム工事を求められる事も

■（上図より）数が最も多いのが 433万戸にのぼる「賃貸用」の空家（空き家の半分は 相続対策などで慢性的に供給過剰の賃貸用）これらは 数は多いものの 借り手を募集しているため管理は（一応）行われている 　問題なのは 内 共同住宅も少なからずある）

・上図出典：産経ニュース

（「サブリース 2025年問題」 2015年の相続税増税前に駆け込みで大量供給されたアパートが築10年（10年更新期）を迎える　悲劇に繋がることがありませんように）


・こちらをご覧ください（相談先も載っています）

　→　「賃貸住宅経営（サブリース方式）において特に注意したいポイント」（国土交通省・消費者庁・金融庁）
　→　「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!」（消費者庁）

「空き家サブリース」